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El precio de los alquileres bajo la lupa: cuánto subieron en 2020 y qué se proyecta para el próximo año

Desde el sector inmobiliario, estiman que si en 2021 los salarios suben por debajo de la inflación, algunos contratos tendrán que ser renegociados. La oferta representa el 9% de las propiedades expuestas incluidas para la venta

El precio de los alquileres bajo la lupa: cuánto subieron en 2020 y qué se proyecta para el próximo año

El precio de los alquileres bajo la lupa: cuánto subieron en 2020 y qué se proyecta para el próximo año

Este año, dos medidas han repercutido en el mercado de los alquileres: la congelación de los valores por decreto, que se mantiene en vigor hasta febrero de 2021, y la sanción de una nueva ley que regula los contratos y prevé el ajuste anual de los valores en función de la inflación y las tendencias salariales.

¿Cómo han evolucionado los precios en este contexto? Según las plataformas online que ofrecen inmuebles en alquiler, se elevaron por encima de la inflación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Algo que no había sucedido en años anteriores. Pero después de los saltos en los meses siguientes a la aprobación de la ley – 7,9% en julio y 6,5% en agosto – el ritmo de aumento comenzó a ser más parecido al de los meses anteriores, como muestra la serie Zonaprop. Según esta encuesta, en lo que va de 2020, , el precio del alquiler ha aumentado un 52,3% en 2020, es decir, el doble de la tasa de inflación.

En el mercado inmobiliario, los aumentos se atribuyen no sólo a los efectos de la nueva ley, sino también a la baja rentabilidad que el valor medio de

En el mercado inmobiliario, los aumentos se atribuyen no sólo a los efectos de la nueva ley, que prevé la ampliación de los contratos a un mínimo de tres años y la actualización anual de los precios, pero también la baja rentabilidad del alquiler de una propiedad hoy en día, que se encuentra en su piso histórico. En octubre, la relación de precios de alquiler era del 2,3% anual. Según el estudio de Zonaprop, se necesitan 43,5 años de alquiler para recuperar la inversión, un 12% más que hace un año.

El próximo año, sin embargo, las rentas comenzarán a subir con la nueva fórmula de actualización anual, que es 50% de inflación medida por el Indec y 50% por la evolución de los salarios (ripte). La primera actualización con este nuevo índice tendrá lugar en julio de 2021 para los contratos ya firmados bajo la nueva ley en junio de este año.

“La oferta de alquileres es estable con una tendencia a la baja, causada por la menor rentabilidad de los locales y la falta de inversión de los propietarios en nuevas propiedades de alquiler”, estima Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). “Lamentablemente, debido a la actualización inflacionaria que afectará al año de contrato y al 2021, veremos la necesidad de renegociar los contratos. Esto puede suceder cuando la inflación supera los aumentos de sueldo. Ya vemos una gran posibilidad de que tengamos que renegociar”, añadió, por la voluntad de las partes de evitar posibles retrasos e incumplimientos.

Gervasio Múñoz, presidente de la asociación Inquilinos Agrupados, atribuyó el aumento de los precios a un “golpe” en el mercado inmobiliario. “Seguiremos insistiendo en la necesidad de controlar a las empresas inmobiliarias, en la regulación de la inscripción de los contratos de alquiler en la AFIP, y seguiremos avanzando, próximamente, en los proyectos de ley que regulan el precio en los nuevos contratos y también en la prohibición de los contratos de alquiler en dólares”, dijo a este diario. Destacó que en los segmentos de bienes raíces más caros, cada vez hay más ofertas de alquiler en dólares, lo que repercute en los valores de alquiler de las periferias.

Creemos que la ley ha hecho menos flexibles los contratos, pero no vemos que estos saltos se mantengan en el futuro

La Plataforma para la Propiedad Inmobiliaria en el mercado libre y la Universidad de San Andrés (Udesa) han medido el impacto de la ley de alquiler en los precios en 2020. “Observamos aumentos de precios intermensuales en los nuevos anuncios de alquiler publicados en julio, fecha de entrada en vigor de la ley de alquileres, que resultaron ser atípicos en comparación con la tendencia anterior de alrededor del 4% en la ciudad de Buenos Aires y del 9% en el AMBA”, subrayó Paula Margaretic, profesora de investigación de la Udesa Business School.

Sin embargo, consideraron que no se podía esperar que estos aumentos se acumularan en los meses siguientes. “Creemos que la ley ha hecho que los contratos sean menos flexibles, pero no vemos que estos saltos se mantengan en el futuro. Hoy vemos la acción en la costa. Hemos visto, por ejemplo, que Cariló y Mar del Plata han experimentado un aumento significativo, con variaciones anuales de 58% y 27% respectivamente, mientras que en otras ciudades de la costa la variación es mucho menor”, añadió el investigador.

Según el informe del Mercado Libre, realizado en el tercer trimestre, existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda: hay un mercado de compra/venta donde hay muchas personas dispuestas a vender y pocas a comprar, y un mercado de alquiler en cambio, donde hay muchos usuarios que quieren alquilar y tienen muy pocas oportunidades de hacerlo.

“La oferta de alquiler asciende a alrededor del 9% del total de propiedades en venta, el nivel más bajo desde 2017, por lo que aunque las publicaciones que se ofrecen a la venta están aumentando, las que se ofrecen en alquiler están atrayendo mucho interés. En promedio, un anuncio del AMBA de propiedades en alquiler es visitado 544 veces antes de ser cancelado en períodos de tiempo cada vez más cortos”, explicó Juan Manuel Carretero, Gerente Comercial del Mercado Libre.

De abril a octubre, las visitas de anuncios inmobiliarios al Mercado Libre aumentaron un 180%. Del total de la demanda, el 53% es para el alquiler, frente al 45% en abril, según los datos. También hubo un aumento de los alquileres temporales en áreas de vecindarios cerrados o granjas debido a las restricciones de viaje dentro o fuera del país.

“Paralelamente a la situación de la pandemia, , la nueva ley de alquileres impulsó a algunos propietarios a publicar sus propiedades como alquileres temporales . Esto lleva a algunas variaciones en nuestros filtros de búsqueda”, añadió Carretero.